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Alquilar un local ¿que obligaciones fiscales tiene?

por | Dic 3, 2019 | Hacienda | 39 Comentarios

Alquilar un local. Sepa que impuestos debe pagar.
alquilar un local

Alquilar un local supone tener que pagar impuestos, pero es que el simple hecho de tener un inmueble que no sea tu vivienda te va a obligar a tributar por ese inmueble por lo que siempre va ser mejor tenerlo arrendado.

De hecho aunque obligue a pagar impuestos muchas personas ven en la actividad de alquilar locales como una forma de complementar la jubilación y como un negocio rentable.

Pero antes de alquilar es importante que sepa qué al alquilar un local va a tener que cumplir con ciertas obligaciones fiscales.

¿Qué obligaciones fiscales tengo por alquilar un local?

Independientemente cual sea el uso que se le de al local que se pretende alquilar el arrendador deberá de darse de alta en el IAE en concreto en el epígrafe 861.2  «Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.»

Otra obligación que tendrás ademas de pagar el IVA que repercutas va ser la de soportar la retención excepto cuando:

  1. Las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
  2. La actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE), , o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos y ademas la suma del valor catastral de los inmuebles de los que el arrendador o sub arrendador obligan a pagar el IAE. Este hecho debe ser acreditado cada año mediante la entrega de un certificado.
  3. Cuando el arrendatario se trate de una persona física que no desarrolla en el una actividad.

Ademas cuando realices la factura por el alquiler del local a tu arrendatario deberas de repercutirle el IVA ya que a diferencia de lo que ocurre con el alquiler de viviendas destinadas a cubrir la necesidad de vivienda el alquiler de locales comerciales lleva IVA.

 ¿Cuándo alquilar un local constituye una actividad económica?

El titulo de esta pregunta estaría mal formulada puesto que alquilar un local va a suponer siempre una actividad económica pero para que podamos hablar de rendimientos de actividades económicas a efectos del IRPF va a ser necesario tener un persona empleada por tiempo completo y de forma indefinida.

¿Qué ocurre si un mismo local pertenece a varias personas?

Puede que el local objeto de alquiler pertenezca a mas de una persona en dicho caso lo correcto seria crear una comunidad de bienes la cual seria la obligada a pagar el IVA mientras que los rendimientos obtenidos como consecuencia de alquilar el local deberían distribuirse entre los diferentes participes.

Para poder cumplir con las obligaciones fiscales va a ser necesario que esa comunidad de bienes solicite un NIF con el fin de que pueda identificarse al presentar sus declaraciones y hacer otros tramites con la agencia tributaria.

Que exista obligación de constituir una comunidad de bienes y que sea la comunidad de bienes quien se encargue de presentar el IVA no es algo que desde Hacienda se lleve muy a rajatabla y muchos propietarios de locales lo que hacen es dividir el total de las facturas en partes.

¿Qué modelos debe presentar el arrendador del local?

En principio los modelos que deberán presentar el arrendador de un local serán:

  • El Modelo 303. Que se presentara trimestralmente y que en el 4 del trimestre deberá de indicar el volumen de operaciones lo que eximirá al arrendador de presentar el modelo 390

Hasta hace poco ademas de los modelos del IVA había que presentar el modelo 347 esto estaba fundamentado en que el 347 presentado por el arrendador no contenía la misma información que el 180 que presentaba el arrendatario.

Lo anterior hizo que hace ya unos años se modificase el modelo 180 con el fin de que se incluyese en este modelo la referencia catastral con el fin de simplificar las obligaciones fiscales de los arrendadores.

Si que seguirán teniendo esta obligación aquellos arrendadores no obligados a soportar la retención.

El subarrendamiento de locales.

Cuando una vez que se nos a alquilado un local lo subarrendamos total o parcialmente entonces los rendimientos que  estaremos obteniendo se calificaran como rendimientos del capital mobiliario.

Estos rendimientos del capital mobiliario van a estar sometidos a retención salvo cuando ademas del espacio alquilemos otros servicios entonces no existirá obligación de soportar retención.

Las viviendas utilizadas en parte para el desarrollo de la actividad.

Alquilar una vivienda como tal esta  exenta. Esta exención se condiciona a que use exclusivamente como vivienda pues de lo contrario habría que aplicar el IVA sobre la totalidad de la vivienda

Otra de las limitaciones que hacen que no este bien visto por parte de los arrendadores es que se perderá en parte la reducción del 60% pues existe una parte que no se destina a vivienda.

Es un tema bastante complejo que aun se ha vuelto más complejo al permitir deducir parte de los gastos de suministros.

Como arrendador deberas de vigilar estas cosas para impedir tener problemas.

Alejandro Jimenez Castro

Alejandro Jimenez Castro

Economista Licencia en ADE

Tengo la suerte de poder trabajar en algo que me gusta, y de vivir en la playa. (Playa de Gandía)

Tengo mi propia asesoría fiscal desde el año 2013 y a través de este blog aprovecho las nuevas tecnológicas para tratar de allanar el camino a empresarios y emprendedores

39 Comentarios

  1. JUANJO

    Me podrias confirmar que para este cierre de 2014 ya no tendremos que realizar el 347 y el 390 o es para el siguiente año?

    Responder
  2. AJC

    El cambio en el modelo se produce en Enero tanto en el modelo 180 como en el 303 por lo tanto ya no sera necesario la presentación de los modelos 390 y 347

    Responder
  3. Miquel Rigo

    En la declaración del 4 trimestre, si uno esta exonerado de presentar la declaración-resumen anual, en la casilla que pone»Total volumen de operaciones» a qué se refiere al total de la base imponible o al de la cuota?

    Responder
  4. AJC

    Solo la base es decir el coste del alquiler

    Responder
    • Miquel Rigo

      Gracias por la respuesta.
      Un saludo.

      Responder
  5. MARIA JOSE

    ASUNTO: Modelo 390 y 347 arrendamiento local de negocio
    Hola Buenos días:
    Para que me quede todo claro tengo unas preguntas a ver si me las puede responder.
    Gracias de antemano.
    Soy propietaria de un local de negocio que tengo arrendado. Hasta ahora (año 2014) he estado presentado modelo 303 (iva) y modelo 390 (resumen anual).
    Mi pregunta son las siguientes:
    1.- ¿Tengo que presentar el modelo 390 correspondiente al año 2014?

    2.- Respecto al modelo 303-4Tr-2014:
    2.a) ¿Debo rellenar datos exoneración de iva «A»»B»C»?

    2.b) ¿Tengo que marcar la casilla operaciones con terceras personas «D»?

    2.c) ¿Si se marca la casilla anterior («D»), debo rellenar la casilla «80 Operaciones en régimen general» y que importe se haría constar en ella?

    3.- No he presentado nunca por desconocimiento el modelo 347 aún superando los 3005,06 €, preguntas en relación a esto:
    3.a) ¿Qué sanción me podría caer por cada año no presentado?

    3.b) No sé si es correcto, pero al incluir el inquilino (es una sociedad) en el modelo 180 los datos relativos a la referencia catastral, esto me exonera a partir de este año incluido (2014) de la obligación de la presentación del 347?

    Muchísimas Gracias y un saludo.

    Responder
  6. AJC

    Hola Maria Jose . no debes presentar el 390 debes cumplimentar el apartado adicional del modelo 303 indicando la suma total del alquiler sin tener en cuenta los impuestos.

    En cuanto a la sanción por no presentar el 347 es de 300 euros por lo que deberías de presentar el 347 de aquellos periodos no prescritos ya que la sanción se reduciría a la mitad y con la reduccion y de mas del 25 te saldrá mucho mas rentable y te quitaras de preocupaciones.

    Este 2015 ya no sera necesario que presentes el modelo

    Responder
  7. JUAN

    Buenas tardes, tengo dos cuestiones:

    -Tengo alquilado un local comercial a través de una CB junto a mi esposa, dicho alquiler tiene retención, ¿la CB está exonerada de presentar el modelo 390?

    -En el supuesto de que proceda la exoneración, si relleno los datos adicionales que se piden en el modelo 303 4º trimestre y lo pago a través de banco la hoja en la que aparecen esos datos adicionales me la quedo yo, ¿cómo le llegan a Hacienda esos datos?

    Gracias.

    Responder
  8. AJC

    Yo entiendo que la comunidad de bienes esta exonerada de presentar el modelo 390 ahora bien lo que si debes presentar es el modelo 184 en febrero

    Responder
    • JUAN

      Gracias por la rápida respuesta. Respecto a la segunda cuestión, si presento y pago el modelo 303 en el banco, cómo le llega a hacienda el importe que yo pongo en la casilla 80?
      Gracias.

      Responder
  9. AJC

    Hola Juan , creo que a quien deberías de hacer esta pregunta es al banco, ya que si hacienda permite su pago por el banco y no especifica en ningún sitio que el modelo para que no exista obligación de presentar el modelo 390 debe presentarse por Internet algún mecanismo tendrán.

    Desconozco la practica bancaria en ese sentido ahora bien tu cuando presentas una declaración lo que puedes hacer es solicitar al banco una copia de esa presentacion

    Responder
  10. JUAN

    Muchas gracias por la respuesta.

    Responder
    • Carmen Grande

      Hola buenos dias tengo un local alquilado y nunca recuerdo que debo presentar a primeros de año en Aeat . Modelo 347, 184. Alguno más?

      Responder
      • admin

        Carmen en principio el modelo 390 no deberías presentarlo y por ende si ese local tiene retenciones tampoco el 347 pues tus datos estarán informados en el modelo 180 del arrendatario. El modelo 184 quien lo presentan son las comunidades de bienes y otras entidades sin personalidad jurídica propia.

        Responder
  11. DAV

    Una empresa o persona fisica de alquileres que marco el apartado D del MODELO 303 de 4 trimestre de 2014, pero no esta obligado a presentar el modelo 347. Tienen que presentar el modelo 347 obligatoriamente o no??

    Responder
  12. AJC

    Posiblemente hacienda te lo solicite por haberlo marcado ahora bien si no tienes tal obligación sera cuestión de aclararlo cuando te lo requieran

    Responder
  13. Nacho

    Buenas tardes,

    tengo una duda, ¿los gastos relaciones con la novación de una hipoteca (incluyendo el TP/AJD son deducibles en el modelo 184, si estoy alquilando locales comerciales desde una comunidad de bienes?

    Gracias.

    Nacho

    Responder
  14. maria

    Buenos días, voy a alquilar un local comercial a un autónomo.
    Mi pregunta es ¿Qué tengo que hacer fiscalmente? ¿tengo que declarar el iva y como lo hago?
    Disculpen mi ignorancia pero es la primera vez que lo alquilo y no se como hacer.
    Le tengo que emitir una factura con iva del 21% y retención del 20% ¿verdad?.
    Saludos
    María

    Responder
  15. AJC

    Hola Maria

    Tienes que hacer una factura con el 21 de IVA y el 20 de retención yo por este servicio cobro 50 euros mas iva trimestrales si me traes al autónomo como cliente el primer año no te lo cobro

    Responder
  16. Barbara

    Hola, acabo de enterarme de que existe el modelo 347. Soy una persona física dad de alta en actividades económicas. Soy arrendadora, tengo una oficina alquilada desde hace varios años y nunca he declarado el 347, sólo los modelos trimestrales y el anual de IVA. Al parecer por lo que he leído este año ya no es necesario presentarlo, pero antes sí lo era, ¿Debería declarar los años anteriores? ¿Desde cuándo era obligatorio? Hace unos años ¿no se suponía que si la actividad tenía retención (IRPF) no hacía falta cumplimentar este modelo? Tengo un poco de lío, no sé cuándo empezó la obligación de cumplimentarlo, y si tendría que hacerlo aunque sea a plazo vencido (los años anteriores). Agradecería un pocode luz con este tema. Un saludo,

    Responder
  17. AJC

    El 347 lleva mucho existiendo el problema que había con los alquileres era que la información contemplada en el modelo 180 no coincidía con la declarada en el 347 en tu caso y lo que te interesa al menos los últimos 4 años existía la obligación de presentar el 347

    Responder
  18. eva

    Hola! Gracias de antemano por tu amabilidad.Hace un año solicite a hacienda la devolucion de iva del local ,pq me decidi a alquilarlo a una persona que no tiene actividad economica en el. Me di de alta en el modelo 037 y trimestralmente hago yo el 303. Mi pregunta es si es necesario que haga los trimestres,pq la asesoría que me ha echo la declaración me a dicho que no hace falta y que me de de baja. A Todo esto ya me ingresaron la devolución del iva de la compra del local.No quiero meter la pata. Haber si me puedes orientar un poco. Mil gracias

    Responder
  19. AJC

    Hola Eva una cosa es que dicha prestacion de servicios (Arrendamiento del local) no te tengan que aplicar retencion a la hora de efectuar el pago y otra bien distinta que no haya que repercutir el IVA y el alquilr del local esta sujeto y no exento por lo que lo correcto es seguir cobrando e ingresando ese IVA en Hacienda

    Responder
  20. Maria Angela Calzada Lorenzo

    Buenas tardes, tengo un local a medias con mi hermano y lo vamos a alquilar a una sociedad civil, nos van a entregar 2 meses de fianza.
    – Es obligatorio depositar esa fianza en la Gerencia Provincial?
    -Si es obligatorio, que beneficios conlleva para nosotros?
    -Tengo que darme de alta en hacienda con el mod. 037?
    -Trimestralmente y a final de año que modelos tengo que usar para declarar el IVA?
    -Cómo tengo que aplicarme la mitad de la retención que nos harán? Se presenta algún documento en hacienda para ello?

    Responder
  21. Maria Angela Calzada Lorenzo

    Perdón, me dejé detrás el agradecerle sus respuestas

    Responder
  22. AJC

    Haber la ley lo que dice es que dbeeriais de constituir una scomunidad que se encargara de alquilar el local ya que va ser un rendimeinto obtenido por dicha comunidad de bienes y que sea ella quien declarase el IVA ( modelo 303) . No obstante tambien se alquilan personas por hermanos las retenciones deberiais de incluirlas en vuestras rentas por partes iguales al igual que el IVA .

    En cuanto a la obligacion de darse de alta en el censo de empresarios , profesionales y retenedores existe lo que no teneis ninguna obligacion es de daros de alta en autonomos ya que no realizais ninguna actividad economica.sino que loq ue obteneis son rendimientos del capital inmobiliario.

    Estos son algunos de los multiples puntos que habria que considerar

    Responder
  23. Alex

    Buenas tardes, tengo un local comercial y me factura una CB. En el 2T 2015 he pagado una retención de 660€.
    Me gustaría saber el el importe final a pagar de un alquiler mensual de 400€
    Muchas gracias por su colaboración.
    Un saludo

    Responder
  24. AJC

    Con un alquiler de 400 euros mensuales la retencion de 3 meses seria 234 euros, si cojemos de ejemplo el trimestre anterior es decir el segundo la retencion hubiese sido de 240 euros

    Responder
    • Alex

      Muchas gracias. Entonces cómo es posible que el modelo 115 me salga a pagar esta cantidad?
      Hablaré con la gestoria, pero creo que hay claramente un error.

      Un saludo,

      Responder
  25. AJC

    Si te soy sincero salvo que hayas pagado 3300 euros al dueño del local lo veo bastante complicado que puedas pagar esa cantidad.

    Mas que un error o estan cuadrando cuentas cosa de la que no soy muy partidiario o algo raro si que hay si

    Responder
  26. Kiko

    Buenos días,

    ¿Hay casos en el que el arrendador, un particular, no está obligado a aplicar la retención en la factura de alquiler, para un local comercial usado como taller?

    Responder
    • AJC

      Si por supuesto cuando tu tienes varias propiedades y tienes que pagar impuesto de actividades económicas no tendrías tal obligación, pero para ello tendrían que darte un certificado de exoneración tampoco hay que retener cuando la cantidad no supere los 900 euros.

      Responder
  27. MARIA VALERA CASTILLO

    Tengo varios locales arrendados. Mi pregunta es cuando entra un nuevo inquilino, ¿como se le notifica a hacienda este nuevo arrendamiento?

    Responder
  28. Jesús

    Tengo un local en bruto que quiero alquilar como almacén a 2 personas particulares que no ejercen actividad,solo lo quieren como almacén para guardar sus cosas particulares.Queria saber que tengo que darles mensualmente,si una factura a nombre de los 2(el contrato estaría a nombre de los 2 que don pareja y viven juntos) o 2 facturas ,una a nombre de cada una con el 50% de la renta.Si no he entendido mal que solo con 21%IVA y sin retención de 19% por su parte,luego yo ingresar trimestralmente ese IVA.
    vía modelo 303 previo darme de alta con modelo 036 como empresario a efectos del IVA y sin modelo 390 al final del año.Luego la luz la pagan ellos pero domiciliada a su cuenta para que les giren directamente a ellos los recibos pero seguira a mi nombre¿eso afecta en algo o ya estaría todo bien así? Gracias
    Un saludo

    Responder
    • admin

      Lo que estas poniendo parece correcto

      Responder
      • Rita

        Buenas tardes. Mi madre tiene un local alquilado. El día 31-12-21 han dejado ya el local. Mi pregunta es, ¿Hay que darlo de baja en Hacienda? Esto supone un coste?
        Si se vuelve a alquilar más adelante, habría que darlo de alta de nuevo entiendo yo. Hay que pagar a Hacienda por darlo de alta de nuevo? Gracias!

        Responder
        • admin

          Tendrás que dar de baja el alquiler porque sino te llegaran requerimientos , no se paga por hacer un alta censal salvo los honorarios del profesional que te lo haga sino lo haces tu

          Responder
  29. Marga

    Buenos días, tengo una duda, mi padre tiene alquilado un local a una entidad , el realiza sus facturas con la retención correspondiente, pero me he dado cuenta a la hora de realizar el modelo 303 del 4 trimestre de 2021 que no está dado de alta en la actividad 861.2, cosa que me ha extrañado mucho. He estado revisando el modelo del 2020 y si aparece la actividad no se si como el realizaba los modelos , la opción de actividad la ponía el directamente sin tenerla dada de alta, porque a la hora de rellenar el modelo no da opción a incluir la actividad a no ser que la tengas dada de alta.

    En caso de tener que darse de alta , el modelo a utilizar es el 037???. Y que implica el darse de alta , tiene que pagar además un IAE?. Gracias

    Responder
    • admin

      Hola Marga, si la actividad no está dada de alta debes de darla de alta y presentar el IVA sobre todo. En el 303 del 4 trimestre debe informarse del volumen de operaciones obligatoriamente

      Responder

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