Declarar el alquiler de un piso de tu propiedad en la declaraci贸n de la renta a veces puede resultar complicado.

Por una parte sera importante que conozcas que gastos puedes deducirte para calcular el rendimiento obtenido y por otra parte puede que Hacienda complique las cosas demasiado a veces, aunque cierto es que vivimos en un mundo complicado.

En este articulo podr谩s conocer ademas de como declarar el alquiler en tu renta otros pasos que puedes dar para reducir tu carga fiscal, por lo que si tienes un piso en alquiler te puede resultar interesante.

Lo primero que debes de saber es que a Hacienda le gusta mucho esta pagina聽 ya que la utilizan para seguir tus pasos as铆 como testigos en caso de que quieras vender un piso por debajo del precio de mercado.

declarar alquiler

 

驴Como empezar a preparar la declaraci贸n del alquiler antes de la declaraci贸n de la renta?

Independientemente de la fuente de la que provengan nuestros rendimientos el contribuyente va a tener siempre un objetivo聽 que es el de reducir la carga impositiva al m谩ximo y en el caso de los inmuebles para realizar una buena planificaci贸n fiscal debes de preparar de forma detallada el contrato de alquiler.

Para preparar un buen contrato e alquiler no vas a necesitar tener un mont贸n de clausulas ni escribir un libro pero si que tendr谩s que tener en cuenta dos detalles:

  1. El uso que se haga de esa vivienda si los contratos que realizas ya que si se usa para vivienda podr谩s cuando realices la declaraci贸n reducir un 60% los rendimientos obtenidos en cambio si cedes el piso en uso tur铆stico o pones que es de temporada esta reducci贸n no sera posible.
  2. Incluir un inventario detallado de los muebles que dejas en el alquiler y otorgarle un valor real a los mismos puede permitirte poder incluir como gasto la amortizaci贸n de dichos bienes muebles. Es importante que tengas facturas.

Por lo tanto estas ser谩n algunas de las cosas que deber铆as de empezar a pensar en el momento de celebrar un contrato聽 de alquiler.

驴Como debo declarar el alquiler en mi declaraci贸n?

Para poder declarar el alquiler del piso en tu declaraci贸n deber谩s ir a la pagina 6 del programa de la agencia tributaria y marcar en el l谩piz que sale en la siguiente pantalla

 

pantalla para incluir el inmueble a declarar

Una vez dentro nos encontraremos con la siguiente pantalla

declarar alquiler

En esta pantalla deberemos de informar聽 sobre si dicho bien inmueble lo tenemos en propiedad o en usufructo, si tenemos la nuda propiedad a Hacienda no le interesa ya que 煤nicamente generan rendimientos los bienes que tenemos a nuestra disposici贸n ya sea a titulo de propietario o de usufructuario.

En cambio el nudo propietario nunca deber谩 de incluir el bien inmueble.

Por otra parte en la misma pantalla deberemos de incluir el uso de ese inmueble eligiendo entre:

  1. 聽Arrendamiento.
  2. Arrendamiento como inmueble accesorio.
  3. A disposici贸n de sus titulares, aqu铆 se incluir铆an aquellos聽 inmuebles no alquilados.
  4. Vivienda habitual.
  5. Vivienda en casos de separaci贸n o divorcio
  6. Inmueble afecto a聽 actividades econ贸micas.

Como a nosotros lo que nos interesa es incluir el piso que tenemos alquilado en nuestra declaraci贸n deberemos de se帽alar la casilla de arrendamiento al igual que esta en la pantalla.

Una vez completado este paso y teniendo en cuenta que deberemos de incluir los datos del arrendamiento deberemos de pinchar en informaci贸n adicional para que se nos abra la siguiente pantalla.

pantalla para introducir tipo de inmueble a declarar

Para la renta del 2019 se han introducido algunos cambios聽 a los que vamos a tener que estar muy atentos si queremos sacar un sobresaliente a la hora de confeccionar nuestra declaraci贸n de la renta ya que nos han cambiado algunas cosas aunque la esencia de la declaraci贸n sigue siendo la misma.

Como declarar un inmueble accesorio al piso alquilado.

Saber que inmuebles se pueden declarar como accesorios al piso que tenemos en alquiler puede ayudarnos a reducir la carga fiscal ya que si incluimos de esta forma los trasteros, garajes que pueden estar ligados a esa vivienda de la que estamos cobrando un alquiler nos puede reducir la carga fiscal.

Para poder realizar esto tendremos que abrir el desplegable de inmuebles accesorios pinchando en el l谩piz y se nos abrir谩 la siguiente pantalla para que indiquemos las referencias catastrales y direcciones de los inmuebles alquilados como accesorios a la vivienda alquilada.

declarar alquiler accesorio

Como indicar el tipo de alquiler a declarar.

Si tenemos un piso en alquiler puede gozar con la ventaja de poder aplicar una reducci贸n del 60% sobre los rendimientos obtenidos, no aplicable聽 si el inmueble alquilado es un local o si siendo una vivienda el uso que se le da a la misma no es el de satisfacer la necesidad de vivienda habitual.

declarar alquiler

Una vez que ya tenemos los datos introducidos hemos indicado los inmuebles accesorios a ese alquiler y hemos indicado el tipo de alquiler que vamos a declarar lo siguiente sera calcular el rendimiento obtenido.

驴Como calcular el rendimiento del alquiler a declarar?

Es hora de meter los ingresos y los gastos para lo cual tendremos que ir completando los datos que aparecen en la siguiente pantalla.

Ingresos 脥ntegros:聽 Hace referencia a los rendimientos brutos obtenidos por el piso es decir la cuant铆a del alquiler que recibimos cada mes. Si nuestro porcentaje de titularidad es el 50% deberemos de meter el 50% de la mensualidad pagada por el arrendatario.

De estos ingresos podr谩n restarse聽 una serie de gastos.

驴Que gastos me puedo restar al declarar los rendimientos del inmueble alquilado?

A la hora de tener en cuenta los gastos a deducir del alquiler tendremos que separar los mismos en dos grupos.

  1. Los gastos de reparaci贸n y conservaci贸n junto con los intereses. Estos gastos nunca podr谩n superar a la cantidad obtenida del alquiler.
  2. El resto de gastos como comunidad, seguros, amortizaciones, suministros, tasas e impuestos como el IBI sobre lo que no existe limite
Clases de gastos.
    1. Limitados
  • Intereses: Si realizamos una ampliaci贸n, una mejorara en el inmueble y para ello acudimos a financiaci贸n ajena podremos deducir los intereses que nos cobren. Tambi茅n ser谩n deducibles los intereses pagados en la hipoteca constituida para la adquisici贸n del inmueble. En todo caso estos gastos estar谩n limitados.
  • Los gastos de conservaci贸n y reparaci贸n: Son aquellos gastos en los que contribuyente incurre con el objetivo de mantener el bien alquilado en perfectas condiciones de uso y de mejora. Estos gastos no deben de confundirse con las ampliaciones y las mejoras pues en este caso no podr铆an imputarse como gastos en el ejercicio teniendo que amortizarse. Si son gastos de conservaci贸n los聽 de sustituci贸n de elementos, cambio de una caldera, cambio e calefactores, pintura … En cambio si colocamos aire acondicionado donde antes no exist铆a estamos ante una mejora

La suma de estos gastos no podr谩 superar el valor recibido por el alquiler declarado en caso de ser mayores deber谩n de descontarse en las 4 rentas siguientes por lo tanto en la renta del 2019 podremos descontar los gastos que no se聽 hayan podido deducir en los a帽os 2015, 2016, 2017 y 2018

 

    1. 2. No Limitados聽
  • Gastos de comunidad: La mayor铆a de los pisos tienen gastos comunitarios ya que los bloques de edificios tienen elementos comunes que hay que conservar estos gastos de comunidad tienen car谩cter deducible.
  • Los gastos de formalizacion del contrato de arrendamiento: Si es el primer a帽o que has alquilado un inmueble puede que hayas contratado los servicios de alg煤n gestor/asesor que te ayudase a redactar el contrato el coste de sus servicios son deducibles.
  • Gastos de defensa jur铆dica: Aqu铆 se incluir铆an los gastos soportados por pleitos con arrendatarios por ejemplo as铆 como otros relacionados con el piso.
  • Otras cantidades devengadas por servicios personales: Podr铆amos incluir en este apartado los gastos de personas y empresa que hayamos contratado para el mantenimiento de nuestro inmueble, muchos de estos gastos van a estar incluidos en otras partidas ya que aqui antiguamente lo que se inclu铆a principalmente es la comunidad que este a帽o tiene su propio casilla.
  • Servicios y suministros: Si pagamos la luz, el agua de nuestro inmueble y no se lo repercutimos al arrendatario entonces podremos incluir estos gastos de lo contrario si se incluyen tambi茅n deber铆an de contarse dichos gastos como rendimientos. Ojo con esos arrendadores que creen que por que lo incluyen en su renta que el arrendatario no le ha pagado.
  • Primas de contratos de seguros:Los seguros del hogar y los seguros de inquilinos son deducibles. Otros seguros como el seguro de vida no se pueden incluir como gastos aun cuando se hayan contratado junto con la hipoteca.
  • Tributos recargo y tasas: Impuestos como el IBI y el impuesto sobre basuras relacionados con el inmueble cuyo alquiler estemos declarando van a ser deducibles. Los recargos por declaraci贸n extempor谩nea y los intereses de demora son deducibles.
  • Saldo de dudoso cobro: Si nuestro inquilino no nos paga tendremos la posibilidad de poder deducirnos los impagos a la hora de calcular los rendimientos, pero para ello debe de haberse cumplido alguna de las siguientes condiciones:
  1. 聽Que existiera un concurso sobre el arrendador.
  2. Cuando entre el momento de la primera聽gesti贸n de cobro realizada por el contribuyente y el de finalizaci贸n del per铆odo impositivo han transcurrido m谩s de seis meses. Si el inquilino nos debiese los meses de mayo a diciembre por lo tanto 煤nicamente vamos a poder meter聽 los meses de mayo y junio.
  • Amortizaci贸n de los bienes muebles cedidos con el inmueble: Aqu铆 es donde entra en juego el haber hecho los deberes y haber realizado correctamente el contrato de arrendamiento. Para amortizar los bienes聽 muebles debemos de usar las tablas de amortizacion de estimacion directa simplificada. El porcentaje trat谩ndose de bienes muebles sera el 10%
  • Amortizaci贸n del inmueble: Hacienda en el programa de este a帽o para amortizar los bienes inmuebles nos obliga a completar una serie de datos a traves de la siguiente pantalla

declarar alquiler amortizaci贸nDeberemos de indicar como se ha adquirido el bien inmueble, es decir si ha sido adquirido mediante una compraventa o bien a trav茅s de una donaci贸n o herencia.

Cuidado con la fecha de adquisici贸n en las transmisiones lucrativas pues en el caso de herencia la fecha de adquisici贸n es la del fallecimiento.

La base de la amortizaci贸n sera la mayor de:

El precio de adquisici贸n聽 o valor catastral siempre excluyendo el valor del suelo en el caso de que la adquisici贸n o el valor catastral siempre y cuando se trate de una adquisici贸n onerosa.

El valor catastral y los impuestos que hayamos pagado en el momento de la donaci贸n o herencia , con lo cual el valor catastral siempre va a ser el elegido en el caso de que el inmueble se hubiese adquirido de forma lucrativa, esto la verdad facilita bastante los c谩lculos.

Es importante que los valores este correctos mas que nada por que se los estamos dando a Hacienda y puede ocasionarnos alg煤n problema en el caso de una venta posterior.

Ojo: Estamos hasta ahora muy acostumbrados a realizar estos c谩lculos sin estas herramientas y si a la hora de amortizar cogemos el valor catastral entero en vez de coger la parte correspondiente podr铆amos estar deduciendonos de mas un gasto que seria muy f谩cil de detectar por parte de la administraci贸n tributaria. Estoy seguro que esto dar谩 lugar a mas de un susto.

Los cambios en el funcionamiento del programa y los cambios en las normativas son una de las causas por lo que a mi no me gusta hacer declaraciones hasta el momento en el que se finaliza el trimestre.

Ademas este a帽o el plazo para hacer la declaraci贸n y por lo tanto para declarar el alquiler se alargara. Vamos a ver como realizan la campa帽a de la renta esta gente sin que los contribuyentes y el personal temporal que se utiliza paras estas cosas por la administraci贸n puedan ir a trabajar no me extra帽ar铆a que una vez mas tiraran de nosotros los asesores para sacarles las casta帽as del fuego.

El porcentaje a aplicar sobre la base de la amortizaci贸n sera del 3% siempre excluyendo el valor del suelo

  • Amortizaci贸n de los inmuebles accesorios: Los inmuebles accesorios podr谩n amortizarse junto con el inmueble principal siguiendo las mismas normas utilizadas para este.
  • Otros gastos fiscalmente deducibles: La verdad que con tanto desglose se me hace dif铆cil pensar en otros gastos fiscalmente deducible.聽 驴Se os ocurre alg煤n otro gasto que podamos deducir a la hora de declarar el alquiler?聽 驴Tal vez la compensaci贸n aplicable a los alquileres de renta antigua?
  • Reducci贸n por arrendamientos irregulares: La verdad que nunca he usado esta casilla aunque se para que sirve y es para contratos que a lo mejor aqu铆 incluir铆amos :
a)聽Los importes obtenidos por el聽traspaso o la cesi贸n聽del contrato de arrendamiento de locales de negocio.
b)聽Las聽indemnizaciones聽percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por da帽os o desperfectos en el inmueble.
c)聽Los importes obtenidos por la constituci贸n o cesi贸n de聽derechos de uso o disfrute聽de car谩cter vitalicio (por ejemplo, un usufructo vitalicio).
En estos casos, el聽rendimiento neto聽se reduce en un 30%, siempre y cuando, adem谩s, se imputen a un 煤nico per铆odo impositivo, ya que si el rendimiento 铆ntegro se imputara en varios per铆odos impositivos nunca va a poder reducirse el rendimiento neto.

 

Los anteriores gastos los podremos deducir para calcular el rendimiento de nuestro alquiler pero si el alquiler no se alquila durante todo el ejercicio econ贸mico es importante tener en cuenta que dichos gastos deben ser prorrateados.

 

驴Como declarar el alquiler de un inmueble dependiendo de su uso?

A la hora de declarar el alquiler del inmueble es muy importante tener en cuenta el uso que se le ha dado al mismo y si dicho inmueble tiene o no tiene c茅dula de habitabilidad.

Dependiendo del uso que se le de al inmueble como ya se indico al comienzo de este articulo existe la posibilidad de poder aplicar una reducci贸n sobre los rendimientos obtenidos por el alquiler del inmueble.

Por lo tanto debemos de declarar de diferente forma aquellos inmuebles que se usan para vivienda, para uso vacacional o si el alquiler es un local o inmueble que no tenga c茅dula de habitabilidad.

Declarar un inmueble usado como vivienda habitual.

Posiblemente el alquiler de viviendas para usarse como vivienda es uno de los mas habituales y tambi茅n el 煤nico que te permitir谩 aplicarte la reducci贸n del 60% sobre los rendimientos obtenidos.

Declarar un inmueble utilizado como vivienda puede parecer sencillo pero son varias las cosas que tendr谩s que tener en cuenta para realizar tu declaraci贸n de forma correcta.

En primer lugar al igual que sucede en la pantalla聽 de a continuaci贸n deber谩s de marcar la clave 1 e indicar que el uso del inmueble sera el de vivienda habitual.

como declarar alquiler vivienda habitual

Tambi茅n deber谩s de indicar la fecha del contrato y los Nif de las personas que han ocupado el inmueble del a帽o 2019

datos del alquiler

Uno de los problemas que puedes tener es pensar por ejemplo como introducir los datos si existen mas de un inquilino durante el a帽o, ayer mismo me encontr茅 con este problema un declarante que hab铆a tenido dos arrendatarios entonces me preguntaba tengo que meter el inmueble y repetirlo otra vez y entonces en vez de un inmueble aparecer铆an dos lo cual no me parec铆a muy correcto, y tras pensar encontr茅 la soluci贸n.

Para poder declarar mas de un arrendatario lo que tendr谩s que hacer es ir a la pantalla de ingresos y gastos a la cual se ha indicado mas arriba podr谩s dar de alta tantos arrendamientos como fuesen necesarios.

alta varios arrendmaientos

Dar de alta varios arrendamientos nos permitir谩 poder reflejar los alquileres correctamente y aplicar correctamente la amortizaci贸n del inmueble as铆 como aplicarte los gastos de forma correcta lo cual va en sinton铆a con las intenciones de Hacienda al modificar el modelo.

Otra cosa que tienes que tener en consideraci贸n es que la reducci贸n del 60% en este tipo de arrendamientos esta condicionada a la voluntad del contribuyente de informar correctamente los alquileres por lo que si piensas que vas a poder ocultar que tienes un piso alquilado lo cual hoy en d铆a en un mundo cada vez mas informatizado y donde conocemos que Hacienda tiene acceso a datos como el consumo de luz y gas que se realiza en una vivienda parece casi imposible ademas vas a perder esta reducci贸n por lo que nuestro consejo es que聽 informes de los pisos que tienes alquilado.

 

Declarar un inmueble vacacional o cedido a AIRBNB.

Si el inmueble es ofrecido para estancias temporales posiblemente obtengas mas dinero por el sobre todo si se encuentra bien situado.

Los pisos vacacionales no tienen derecho a la reducci贸n del 60%.

Pero si que vas a poder deducirte ciertos gastos que corren por tu parte y que no son repercutidos a los inquilinos la mayor铆a de veces como:

  • Internet
  • Tel茅fono
  • Luz
  • Agua
  • Gas

Estos gastos normalmente cuando el uso es de vivienda no es que no te los puedas deducir pero se suelen repercutir al inquilino por lo que si te los deduces como gastos tambi茅n lo deber谩s de hacer como ingresos.

 

Declarar un local o inmueble sin c茅dula de habitabilidad.

Cuando el inmueble no tenga c茅dula de habitabilidad o bien tenga uso comercial ademas de IRPF deber谩s de repercutir a tu inquilino el IVA independientemente de que sea o no aut贸nomo o una empresa, pero si ademas en el inmueble se desarrollara la actividad de una empresa o un aut贸nomo o fuese usado como local accesorio (almacenes …) ademas deber谩 de soportarse retenci贸n salvo algunas excepciones.

 

Para introducir los pisos vacacionales y los inmuebles sin c茅dula de habitabilidad en聽 la declaraci贸n de la renta deber谩s de usar la clave 2