Seleccionar página

¿Como declarar la venta de un piso heredado por varios ?

por | Abr 22, 2022 | Sin categoría | 23 Comentarios

Declarar la venta de un piso heredado supone, por un lado, la obligación de declarar en la mayoría de las ocasiones, al vender tu vivienda se produce una alteración en tu patrimonio que te va a obligar a incluir en la renta la ganancia patrimonial o la perdida obtenida.

Si normalmente por si sola la declaración de una ganancia o pérdida patrimonial no es una operación habitual que nos encontremos en nuestra declaración cuando el piso procede de una herencia, esto se puede complicar incluso más, ya que en muchas ocasiones nos podemos que la propiedad ha sido segregada diferenciándose, por una parte, la figura del nudo propietario y, por otra parte, la figura del usufructuario.

El derecho de usufructo, sobre una vivienda, es aquel que otorga al titular del mismo la posibilidad de poder disfrutar y obtener los frutos de la cosa dada en usufructo, en el caso de un piso es el que tiene derecho a poder disponer sobre el mismo para alquilar, para vender con lo cual es el que obtiene los frutos del mismo, motivo por el cual va a ser quien tiene que incluir el piso en su declaración.

La nuda propiedad. Es la persona a quien corresponde la propiedad de la cosa, pero a quien se le ha limitado el poder disfrutar de la misma

Cuando la propiedad y el disfrute de la misma se une en  una misma persona, se dice que esa persona tiene el pleno dominio sobre dicha cosa.

En las ventas de los pisos heredados lo más habitual es encontrarse que el usufructo del piso pertenece a la madre o al padre, que es el cónyuge supérstite de una sociedad conyugal que en su día estuvo formado por el padre y la madre que eran dueños de la vivienda heredada y que como consecuencia del fallecimiento de uno de ambos fue obligatorio realizar un reparto de la herencia produciéndose el desdoblamiento de la mitad de la propiedad del piso.

En este artículo vamos a analizar las posibles dudas con las que nos podemos encontrar al intentar hacer una declaración de la renta en la que ahí que incluir la venta del piso heredado

 declarar la venta de un piso heredado

¿Como incluir en el IRPF  la venta del piso heredado?

El IRPF es un impuesto directo que grava la renta obtenida  por parte del contribuyente.

Dentro de nuestra declaración de IRPF estamos acostumbrados a encontrarnos rendimientos del trabajo, tal vez el alquiler de alguna vivienda, todas estas rentas van a la base general del contribuyente.

Por otra parte, existen ciertas operaciones  cuyo fin suele ser la de obtener un mayor rendimiento a nuestros ingresos, fondos de inversión, algún depósito en alguna cuenta bancaria y otras operaciones que hacemos de vez en cuando, como la venta de algún bien que forman parte del ahorro

La venta de un piso heredado suele llevar aparejada la existencia de una alteración patrimonial, ya sea  una ganancia o perdida patrimonial que deberá de declararse en el IRPF y que formara parte de la base imponible del ahorro.

Para poder incluir en nuestra declaración de la renta del ejercicio 2021 la venta de ese piso heredado vamos a necesitar definir ciertos elementos como la fecha de adquisición, su precio de adquisición y, por otra parte, el valor de transmisión y la fecha de dicha operacion

¿Cuál es la fecha de adquisición del piso heredado?

La herencia de un piso se obtiene por motivo de causa, con lo cual lo normal es que busquemos la fecha de la causa que ha provocado que el piso heredado haya pasado a formar parte de nuestro patrimonio, por lo tanto, el primer dato que deberemos de buscar en la escritura de la adjudicación de la herencia será la fecha del fallecimiento del causante.

Tomar otro dato como la fecha de la escritura  como fecha de adquisición es un error que podemos cometer de forma fácil a la hora de declarar la venta de un piso heredado.

Una vivienda se puede obtener de dos formas, de forma onerosa pagando un precio de traspaso o de forma lucrativa, la herencia y la donación son las formas lucrativas más corrientes de obtener un piso.

Otra de las cosas que tenemos que tener en cuenta y que nos puede llevar al despiste es que los pisos se heredan de los padres, madres en la mayoría de las ocasiones, aunque también existen pisos heredados que proceden por ejemplo de la herencia de un tío, tío abuelo … A veces falta la escritura de la herencia y en ese plazo nos podemos encontrar que primero falleció el abuelo, después el padre y finalmente el nieto es el que vende el piso, con lo cual ahí que tener muy en cuenta de quien se hereda, si el abuelo falleció antes que el padre en el momento en que el nieto herede la fecha que tendrá que tomar como referencia será la del fallecimiento de su padre.

Por lo tanto, tenemos que tener esto en cuenta si él abuelo fallece antes que el padre primero, la herencia ha tenido que pasar al padre, si el fallecimiento del padre hubiese sido anterior al del abuelo, si que el nieto hubiese tenido que coger como referencia la fecha de fallecimiento de su abuelo pues el padre nunca hubiese podido heredar el piso vendido

¿Como conocer el valor de adquisición del piso heredado?

Otro de los momentos importantes a la hora de declarar la venta de un piso heredado por varios hermanos es conocer cuál es el valor de adquisición de dicho inmueble.

Esta investigación no siempre tiene la misma complejidad, va a depender de si el piso heredado se ha transmitido directamente a los hijos (declaración de la venta del piso heredado sencilla), o si ha existido antes un desglose del pleno dominio del piso es decir si existe un usufructuario normalmente el conyugue supérstite y por otro la un dueño de la nuda propiedad del piso este último caso de herencia va a dificultar algo más la forma de declarar la venta del piso heredado al existir una segregación de la propiedad

Cuando existe una segregación de la propiedad del inmueble va a ser necesario obtener de forma separada el usufructo y la nuda propiedad.

Como calcular el usufructo y el pleno dominio para poder declarar la venta de un piso heredado

Para poder calcular el usufructo deberemos de usar la siguiente fórmula

 

 

Calculo del Valor del usufructo= 89 – Edad contribuyente

En este calculo habrá que tener en cuenta las siguientes reglas:

  • Si el usufructuario es menor de 20 años el valor del usufructo será del 70%.
  • En el supuesto de que el usufructuario fuese mayor de 79 años el usufructo será el 10%

 

Por lo tanto teniendo en cuenta que el Notario siempre va a tener que otorgar un valor al bien heredado, vamos a poder calcular el valor de cada una de las partes.

Obtenido el usufructo la nuda propiedad la conoceremos por diferencia

 

¿Como obtener el valor de venta del piso heredado que queremos declarar?

Otro de los puntos claves a la hora de declarar la venta del piso heredado es obtener el valor de transmision del piso.

En este punto lo mas sencillo es qe la propiedad ya perteneciese a los hijos pero  nos podemos encontrar con un problema bien por que se ha producido la consolidación de un dominio, bien por que el valor del usufructo ya no va a coincidir con el de la compra

Si nos remetimos al ejemplo del apartado anterior y a la nuda propiedad adquirida en el momento del fallecimiento del padre esta habrá sufrido una variación de valor por lo que el % en el caso de un hijo habrá aumentado mientras el % del piso de la madre habrá disminuido, en el caso del ejemplo anterior es de 9 puntos por lo cual si el piso es transmitido por 200.000 y teniendo en cuenta que la nuda propiedad solo afecta al 50% del piso el valor de transmisión de dicho derecho de nuda propiedad sera del 70% de dicho bien.

Este 70% es sacado de la formula del usufructo 89-59 = 30%

Por lo tanto el valor de transmisión del piso para la nuda propiedad del 50% correspondiente al hijo seria de 70% s/ 100000= 70000 euros.

¿Como calcular la alteración patrimonial  sufrida como consecuencia de la venta del piso heredado?

Para declarar la venta del piso heredado y teniendo en cuenta los aspectos comentados anteriormente en lo relativo a la fecha de adquisición del mismo, el precio de adquisicion, precio de venta lo mejor es prepararnos un excel con el fin de que solo tengamos que traspasar a nuestra declaración de la renta estos datos y facilitar de esta forma la inclusion de los datos que tenemos que declarar como consecuencia de la venta.

Otro consejo es que todos los hermanos o herederos  traten de realizar la renta con los mismos criterios para lo cual o buscamos un asesor que realice el calculo de la ganancia patrimonial o perdida de todas las personas implicadas en la venta del piso o que al menos este dispuesto a colaborar para realizar de forma correcta la declaración.

El piso heredado puede ser transmitio mediante donacion o mediante venta, con lo cual habra que tener en cuenta que nunca podra obtenerse un resultado negativo en una transmision de forma lucrativa.

En este articulo nos hemos centrado en lo que es la venta, en cuyo caso el piso heredado a declarar se habra transmitido de forma onerosa con lo cual como resultado podemos obtener tanto una ganancia como una perdida

Para ver esto lo mejor es verlo con un ejemplo.

Imaginémonos que se produce el fallecimiento de un padre el 30 de junio del año 2010 cuando la madre tenia 50 años y el hijo tenia 24 años. El valor otorgado al piso en escritura ha sido de 150.000 euros mientras que el valor de adquisicion fue de 100.000

Lo normal es que en dicha herencia el piso haya pasado en nuda propiedad al hijo y el usufructo a la madre, si seguimos la formula podemos saber que el valor del usufructo ha cambiado desde el momento del fallecimiento del padre hasta la venta por lo cual el hijo al transmitir la nuda propiedad debera de conocer que:

En el año 2010 el usufructo de la madre era de  89-50= 39% por lo que la nuda propiedad suponia un 61% del valor del piso.

Por otra parte en el 2021 cuando se vende el piso el % correspondiente al usufructo es de 89-61= 28% mientras que la nuda propiedad ha pasado a ser un 72%.

Si queremos calcular la ganancia patrimonial obtenida por el hijo sera de

Usufructo en 2010 =29250

Nuda propiedad en 2010= 45750

El ejemplo esta hecho sobre un piso que tenia titulo de ganancial con lo cual la propiedad del 50% le corresponde a la madre por ella misma mientras que el 50% es donde se produce el desglose de la propiedad del piso adquirido a traves de la herencia

Por lo tanto el precio de adquisición de la parte del piso heredado que se transmite para el hijo sera de 45750 euros

Mientras que por parte de la madre 29250

Posterormente el piso se vende por 200.000 euros , en ese momento habra que tener en cuenta que:

* El valor del usufructo se ha actualizado, con lo cual deberemos de calcular nuevamente el usufructo en el momento de la venta.

Ganancia patrimonial correspondeinte al hijo

100000*0,72= 72000 euros es el valor que le corresponde sobre el precio de venta

teniendo en cuenta que en el momento de la adquisicion tenia un valor de 45750 la ganancia es de 26250

A la hora de declarar la venta del piso heredado no debemos de olvidarnos que estas operaciones llevan a aprejados unos gastos como plusvalias, pagos de impuestos ….que pueden ser restados de la ganancia patrimonial obtenida.

Ganancia patrimonial correspondiente a la madre.

Aqui tendremos que tener en cuenta que realmente se producen dos ganancias patrimonial, la primera por la venta de su parte del piso y por otra parte por la transmision del usufructo que tenia sobre dicho piso provocado por el fallecimiento del marido

Parte 1

100000-50000 = 50000

Parte 2

28000 – 29250 = -1250

Ganancia patrimonial madre 48750

Podrian existir dudas sobre si en el momento de la venta a la hode de declarar la venta de un piso heredado con usufructo es necesario actualizar el valor del usufrcto, Hacienda en este caso mantiene el cirterio de que el usufructo debe actualizarse teniendo en cuenta la edad del usufrcutuario.

Otra de las casuisticas que nos podriamos haber encontrado a la hora de declarar la venta de un poiso heredado es que antes de la venta del piso heredado se hubiese producido el fallecimiento de la usufructuaria consolidandose el dominio.

¿Como declarar la venta de  un piso heredado si se ha producido la consolidacion del dominio?

En el ejemplo anterior hemos visto como declarar la venta del piso heredado tanto si en el momento de heredar el piso copmo en el momento de la venta existen las personas del nudo propietario y usufructuario

¿Pero que hubiese ocurrido si se hubiese producido el fallecimiento del usufructuario en algun momento?

En dicho caso nos hubiesemos encontrado que al declarar el piso heredado este inmueble va pertenecer en pleno dominio al heredero con lo cual por una parte nos vamos a econtrar con una segunda herencia en la que ademas se habra consolidado el dominio de la parte heredada primeramente del padre.

Si bien conocemos que la fecha que tenemos que coger a la hora de declarar un piso procedente de una herencia es la del fallcimiento del causante, donde podriamos tener dudas es que ha ocurrido en el momento de consolidarse el dominio y cual es la fecha que tenemos que entender como adquisicion de esa parte.

Hacienda en este sentido entiende que la fecha de la adquisicion es la del causante es decir la del primer fallecido con lo cual si bien por un lado tendremos que tener en cuenta a la hora de declarar el piso heredado que vamos a tener una segunda fecha de adquisicion del 50% restante en el caso de la adquisición del usufructo d ela primera parte va a ser la fecha en la que adquirimos la nuda propiedad.

Lo anotado en el parrafo anterior es una cuestion que vamos a tener que tener en cuenta ya que nos va a permitir poder aplicar los coeficientes de actualización sobre la totalidad del precio de adquisicion de esa parte del piso, con lo cual podremos obtener una importante rebaja de impuestos

A la hora de declarar la venta de un piso heredado tenga en cuenta que si se ha producido la consolidacion del dominio podras aplicar el coeficiente de actualización de precios sobre la totalidad del precio de adquisicion de la parte heredad y no solo sobre la nuda propiedad adquirida en un primer momento.

 

¿Que gastos me puedo deducir al declarar la venta de un piso heredado?

Ademas del valor de venta podran deducirse los gastos necesarios para la adquisicion y venta del piso heredado como;

  1. El ISD pagado en el momento de la donacion.
  2. Gastos de notaria.
  3. Gastos de la agencia inmobiliaria si es que se ha vendido por agencia.
  4. gastos que haya originado la escritura como los de actos jurídicos documentados

 

 

Alejandro Jimenez Castro

Alejandro Jimenez Castro

Economista Licencia en ADE

Tengo la suerte de poder trabajar en algo que me gusta, y de vivir en la playa. (Playa de Gandía)

Tengo mi propia asesoría fiscal desde el año 2013 y a través de este blog aprovecho las nuevas tecnológicas para tratar de allanar el camino a empresarios y emprendedores

23 Comentarios

  1. virginia

    Muchas gracias por tu post. Aclara mucho la cuestión sobre todo con el ejemplo. Enhorabuena

    Responder
  2. JOSE MIGUEL

    Hola, no comprendo de donde sacan los 30.000 de la parte 2 de la madre.

    Responder
  3. admin

    Del usufructo

    Responder
    • Susana

      Hola,

      Mi caso es que mi padre falleció hace 10 años y hace 1 año mi madre. El piso que he heredado estaba a nombre de los 2. Me piden hacer una complementaria, pero no se como lo tengo que hacer

      Responder
      • admin

        Para eso estamos los asesores fiscales para ayudarte

        Responder
  4. Ernesto

    Hola, si el piso en la escritura de herencia está valorado en 150000 euros. Si aplico los porcentajes de 89-50 = 39% para el usufructo y el 61% para la nuda propiedad.
    No entiendo cómo salen estos importes.
    Usufructo en 2010 =29250
    Nuda propiedad en 2010= 45750
    ¿No serían 58500 para el usufructo y 91500 para la propiedad?. Gracias

    Responder
    • admin

      Si el bien fuese privativo al 100% si, yo el ejemplo lo he hecho con lo mas comun que es que el piso pertenezca al padre y a la madre, no se si esto te sacara de dudas

      Responder
    • Francisco

      Buenas tardes. El mismo supuesto que haces pero con vivienda alquilada como se restaría las amortización en la nuda propiedad en la adquisición aplicando el porcentaje de nuda propiedad o integra.
      Gracias

      Responder
      • admin

        Tendría que estudiar el caso ya es entrar en casos particulares y no debes de olvidar que yo también cobro por hacer rentas

        Responder
  5. Teresa

    Hola, en el documento de herencia de mi padre, reflejaba que un usufructo al 100% para mi madre con carácter vitalicio. Entiendo que en este caso, se simplifica por no tener que calcular la variación de usufructo y nuda propiedad. ¿Es correcto?

    Responder
    • admin

      Si tu madre esta viva, debes de calcular el usufructo en el momento del fallecimiento de tu padre y despues en el momento de la venta tal cual indica el ejemplo

      Responder
  6. Salvador

    Hola, el ejemplo está claro, pero para el calculo de los gastos a deducir de la herencia, si hay mas bienes además del piso que se vende, ¿com calcular que parte de esos gastos comunes son del usufructuario y que parte del nudo propietario o del resto de herederos?
    Gracias.

    Responder
    • admin

      Necesitaría de un estudio detallado de la renta en cuestión el blog tampoco pretende sustituir los servicios de un asesor fiscal

      Responder
  7. Jose Luis

    En 2014, el abuelo viudo y dueño con pleno dominio de supiso, hace donación a su hijo de la nuda propiedad del piso, reservándose para él el usufructo.
    El abuelo fallece en 2018 y su hijo adquiere el pleno dominio.
    En 2019 el piso se vende.
    De cara a Hacienda (declaración de IRPF) en el apartado para declarar el incremento de patrimonio por la venta del piso, que FECHA DE ADQUISICIÓN hay que poner:
    la de la donación en 2014 o la del fallecimiento del abuelo en 2018??

    Responder
    • admin

      En el momento del fallecimiento lo que se produce es la consolidacion del dominio, aunque antes ya tenias la nuda propiedad

      Responder
  8. Cristóbal Siles Rodríguez

    En nuestro caso hemos vendido el piso años después del fallecimiento de mi padre (1997 heredamos el 50% y el otro 50% mi madre en usufructo que tenía 82 años) y del fallecimiento de mi madre (2002 donde heredamos en pleno dominio los 4 hermanos). Hemos vendido la casa en el 2020.
    1. ¿Cuál es la fecha de adquisición que tenemos que poner en la declaración?
    2. ¿Cuál es el valor de adquisición? Hay un valor en la escritura de la primera herencia y cuando muere mi madre el valor de la parte indivisa.

    Responder
    • admin

      Para casos concretos mejor contratar nuestros servicios

      Responder
  9. Pablo

    Buenos días , muy bien explicado el articulo, una pregunta, si en el mismo caso que han expuesto , la venta del inmueble se realizara con la madre ya fallecida, ¿¿habría que regularizar algo el importe de venta ??? Gracias Un saludo

    Responder
    • admin

      Temdras una consolidacion de dominio en el momento de la muerte del usufructuario cuya fecha de adquisicion sera la fecha en la que adquiriste la nuda propiedad pero eso deberia de tenerse en cuenta

      Responder
  10. Elena

    Como ha sugerido Pablo, si el piso se vende una vez fallecida la usufructuaria.
    1.Tenemos una fecha de adquisición de la nuda propiedad y su valor;
    2.Tenemos una fecha de consolidación del pleno dominio, con un valor y una liquidación de impuestos y gastos.
    A la hora de la obtención de la ganancia o pérdida patrimonial, ¿qué valor y fecha de adquisición se pone? La uno o la dos. O se hace como dos ventas, una la de la nuda propiedad y otra la de la consolidación con sus respectivos valores?

    Responder
    • admin

      La fecha de adquisicion es la del fallecimioento del causante seria la misma ya que en la copnsolidacion de dominio no existe exactamente una nueva adquisicion

      Responder
  11. ROSA MARIA

    NECESITO AYUDA PARA CONFECCIONAR UNA RENTA POR HERENCIA, CUAL SERIA PRECIO

    Responder
    • admin

      Rosa para precios mejor llamar

      Responder

Enviar un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.

error: Content is protected !!