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¿El usufructo y la nuda propiedad en el IRPF?

por | May 15, 2017 | Hacienda | 26 Comentarios

usufructoLa nuda propiedad y el usufructo son dos conceptos que deberías de conocer si vas a realizar la declaración de la renta y debes incluir en la misma un inmueble que procede de una herencia.

Estos es importante por que a veces el usufructo y la nuda propiedad pueden no estar en manos de un mismo contribuyente

¿Qué es el usufructo?

El usufructo es el derecho que tiene una persona a poder usar y disfrutar de una vivienda, mientras que la nuda propiedad puede pertenecer a la misma persona o a otra persona diferente.

Cuando el usufructo y la nuda propiedad pertenecen a la misma persona entonces se habla de que esa persona tiene la plena propiedad.

En los casos que el usufructo y la nuda propiedad se encuentran segregados en varias personas el usufructuario tiene derecho a obtener ingresos del alquiler o a usar dicho bien pero no tiene la posibilidad de enajenar el bien ya que dicha posibilidad corresponde únicamente al nudo propietario.

Los usufructos pueden ser temporales o vitalicios, la mayoría de las veces el usufructo tiene carácter de vitalicio y suele venir originado por la transmisión de una propiedad normalmente la vivienda de unos padres que tras el fallecimiento de uno de ellos el usufructo pasa a los hijos mientras que la nuda propiedad se traspasa al cónyuge supérsite..

¿Qué es la nuda propiedad?

Se habla de nuda propiedad cuando una persona tiene la propiedad sobre una cosa pero sin tener derecho al uso y disfrute sobre la misma, hasta hace poco la nuda propiedad y el usufructo lo normal se producía por el fallecimiento de un cónyuge.

En los últimos tiempos cada vez es mas habitual sobre todo en personas mayores sin hijos  sacar a la venta la nuda propiedad de una vivienda de tal forma que el comprador adquiere el usufructo.

El usufructo, la nuda propiedad y los impuestos.

Los impuestos pueden gravar el usufructo tanto en el momento de la adquisición como durante el usufructo o cuándo estos son transmitidos los bienes sobre los que existe un usufructo.

¿Qué impuestos se pagan en la adquisición de la nuda propiedad?

Cuando una persona tiene la nuda propiedad de un bien de forma segregada o de forma conjunta al usufructo tiene la posibilidad de pode transmitir el usufructo.

Dependiendo de si la adquisición se produce mediante herencia, donación o transmisión el impuesto que se deberá de pagar es:

  • Si el usufructo ha sido adquirido por compra, el impuesto es el impuesto de compra.
  • Si el usufructo ha sido adquirido por herencia o donación, el impuesto es el impuesto de herencia / donación.

¿Cómo hacer mi renta si soy usufructuario ?

El usufructuario tiene derecho a disfrutar o arrendarlo que nunca podrá hacer es transmitirlo.

Por lo que cuando el usufructuario deberá de tener en cuenta las siguientes circunstancias:

  • LA VIVIENDA EN USUFRUCTO  CONSTITUYE LA VIVIENDA HABITUAL DEL USUFRUCTUARIO

En este caso el usufructo no va a tener incidencia en la renta ni del usufructuario ni del nudo propietario, ya que el usufructuario que es quien la debería de declarar la usa como vivienda habitual.

  • LA VIVIENDA EN USUFRUCTO SE ENCUENTRA VACÍA.

En el supuesto de que la vivienda en usufructo estuviese vacía entonces existirá una imputación de renta en la renta del usufructuario

  • LA VIVIENDA EN USUFRUCTO SE ENCUENTRA ARRENDADA

Es el usufructuario quien debe de declarar el alquiler pues este al que le pertenecen los frutos.

¿Qué ocurre cuando el bien sobre la que existe un usufructo es transmitido?

Si se produce la venta de un bien sobre la que tenemos el usufructo tendremos que tener en cuenta la variación que haya podido producirse en esta desde el momento de la adquisición hasta la transmisión del mismo puesto que se produce una alteración patrimonial y por lo tanto es gravado en renta en concepto de ganancia patrimonial.

Es muy importante tener en cuenta que a efectos de calcular la ganancia patrimonial la fecha de adquisición del bien será la del momento del fallecimiento de la persona del cual heredamos el bien en usufructo o en caso de tratarse de un usufructo adquirido mediante transmisión el del momento de la adquisición del bien.

Si en el momento en el que queremos transmitir un bien que ha sido heredado de nuestros padres y los dos estuvieran fallecidos nos encontraríamos con dos fechas de adquisición en ese inmueble que seria la de la fecha de los fallecimientos.

Ejemplo de calculo de usufructo en la transmisión de un inmueble

Maria y Pedro han adquirido via mortis causa la nuda propiedad del 50% del piso de sus padres como consecuencia de la muerte de su padre, por lo que el piso que tenia su padre con su madre el usufructo les pasa a ellos mientras que el usufructo de dicha parte le va a pertenecer a su madre.

Como en ese momento la madre tiene 40 años y el piso se valora en 100.000 euros habrá calcular el valor del usufructo y de la nuda propiedad.

El valor del usufructo podrá oscilar entre el 10 y 70 % , para poder sacar el porcentaje deberemos de utilizar la formula siguiente:

Valor del usufructo= 89 – Edad contribuyente

En este calculo habrá que tener en cuenta las siguientes reglas:

  • Si el usufructuario es menor de 20 años el valor del usufructo será del 70%.
  • En el supuesto de que el usufructuario fuese mayor de 79 años el usufructo será el 10%

Como la madre en el supuesto planteado tiene 40 años el usufructo será de  89-40= 49%

Una vez calculamos el usufructo la nuda propiedad la podremos obtener por diferencia

En este supuesto 100- 49= 51%

Si tenemos en cuenta que lo que se transmite es la mitad de un piso valorado en 100000 euros es decir 50000 euros

El valor del haber hereditario de Pedro es de 25500 euros mientras que el valor hereditario de María es de 24500 euros

Si el piso se transmite en el año 2016 cuando María  ha cumplido la edad de 76 años tendremos que tener en cuenta que el valor del usufructo tomado en porcentaje a habra disminuido pues en ese momento el usufructo de Maria valdrá un 13% menos  mientras que la nuda propiedad de Pedro habrá aumentado en concreto el importe sera el 87%.

Si el piso anterior es transmitido en 150000 euros ( sin tener en cuenta la DT9) la ganancia patrimonial obtenida sera

Para Maria

Valor de compra

50000 euros de la parte que ostenta la nuda propiedad y el usufructo

24500 de la parte adquirida en el momento del fallecimiento de José

Valor de Venta

75000 correspondientes a la primera adquisición

9750 correspondientes a la parte sobre la que ostenta el usfructo

Ganancia patrimonial Obtenida =10250 euros sobre la que no tendría que tributar pues proceden de la parte sobre la que ostenta la plena propiedad siempre y cuando constituya su vivienda habitual o invierta dicha cantidad en renta vitalicia

Para Pedro

Valor de Adquisición

25500 euros pertenecientes a la nuda propiedad adquirida al fallecimiento de su padre

Valor de enajenación o transmisión

El valor de la parte transmitida por pedro es decir la nuda propiedad en el momento de la transmisión supone el 87% del valor de transmisión por lo tanto asciende a 65250

La ganancia patrimonial seria de 65250- 25500= 39750 euros

 

 

 

 

 

Alejandro Jimenez Castro

Alejandro Jimenez Castro

Economista Licencia en ADE

Tengo la suerte de poder trabajar en algo que me gusta, y de vivir en la playa. (Playa de Gandía)

Tengo mi propia asesoría fiscal desde el año 2013 y a través de este blog aprovecho las nuevas tecnológicas para tratar de allanar el camino a empresarios y emprendedores

26 Comentarios

  1. ALBERTO

    HOLA,SOY DISCAPPACITADO FISICO,YA REINTEGRADA PLENA CAPACIDAD DE OBRAR EN 2019,MIS PADRES ME COMPRARON UN CHALET PAGADO
    POR MI, EN 1999,Y ELLOS SE PUSIERON DE USUOFROCTUARIOS,PORQUE ERAN MIS TUTORES,[[ MI PARE MURIO , 2008 Y AHORA HE IDO AL NOTARIO CON MI NOVIA, Y NOS HEMOS ENTERADO DE ESTO, Y AHORA MIS HERMANOS Y MI MADRE ,ME PIDEN QUE PAGUE EL USOFRUCTO A MI MADRÉ ,DE LA CASA QUE HE PAGADO YO,,, Y YO DE ESTOY DE ALKILER,[[ Y MI MADREE TIENE OTRA CASA
    !!SE PUEDE HACER ESTO ?

    Responder
    • admin

      Se supone que si ellos tenian el usufructo ahora lo que se esta es consolidando pero a cada uno le tocaria lo suyo

      Responder
      • Jose maria

        Compre la vivienda con mi esposa en 2011 y yo tengo usufructo y ella la nuda propiedad. Me dice hacienda ahora que no puedo deducir por la vivienda y me reclama 800 euros por 4 años atrás. Como puedo defenderme?. Ayuda. Gracias

        Responder
        • admin

          Para poder aplicar la deducción de la vivienda es necesario tener el pleno dominio de la misma con lo cual dificil veo tu situacion

          Responder
        • Angel

          Hemos partido la herencia,por reparto a mi padre viudo le corresponde el usufructo de la vivienda valorada en 60000,él tiene el 50% y los cuatro hermanos el otro 50%.
          El valor de gananciales es de 87000 € y el valor en dinero del usufructo es 10000€.
          Como tiene que tributar esto?

          Responder
          • admin

            Angel yo no puedo ponerme a estudiar cada caso concreto en el blog.

  2. Carmen Serra

    ¿Existe un coeficiente corrector por el número de años transcurridos entre la compra y la venta de un inmueble? Quisiera saberlo para calcular el impuesto que debo pagar por ganancia patrimonial al vender un piso (que no es mi residencia habitual). Lo compré en 1983. Muchas gracias.

    Responder
    • admin

      Para estas consultar particulares lo que tenemos es un servicio de asesoría fiscal fabuloso si quiere contratar nuestros servicios

      Responder
  3. Mar

    Hola,mis padres me cedieron en vida una segunda residencia que tenian y no usaban.Me converti en nudo propietario y a la vez me hicieron un contrato de alquiler por 30 años en el que mis padres podrian venir
    He invertido 120.000€ en rehabilitarla
    5 años despues mi padre fallece y se enrarece la relacion con mi madre y mis hermanos.
    El hecho de que haya fallecido uno de los usufructuarios afecta a mi nuda propiedad
    El usufructuario que vive puede acceder a la vivienda con mas gente o tendria que venir a disfrutarla ella sola ya que tiene un alquiler con nosotros y solo les permitia venir a los usufructuarios.
    Estamos muy asustados y no sabemos que puede pasar

    Responder
    • admin

      Hola Mar, son cosas que deberías de consultar con abogados civiles.

      Responder
  4. beatriz

    hola buenos días heredamos mi hermana y yo un piso de mi padre en el que mi madre al no haber testamento heredó un
    50% como plena propiedad y un 12, 5% como usufructuaria, está alquilado, se supone que las rentas que percibimos las debemos declarar en nuestros IRPF prorrateadas en esos importes como ingresos de cada una de nosotras?

    gracias de antemano

    Responder
    • admin

      Habria que ver como esta eso repartido en principio lo que debes saber es que el propietario y el usufructuario nunca el nudo propietario es el que obtiene los fructos del usufrcuto

      Responder
  5. Azahara

    Hola,
    Mi padre falleció y mi madre es la usufructuaria mientras que mi hermana y yo somos nudas propietarias.
    Es mi madre la única que debe reflejarlo en la declaración? ( Es vivienda habitual)

    Gracias de antemano

    Responder
    • admin

      Los bienes en usufructo pertenecen al usufructuario el uso y los frutos

      Responder
      • Elena

        Entiendo entonces que si el usufructuario ya lo declara en el IRPF, ¿las propietarias no tenemos que hacerlo?

        Responder
        • admin

          Los usos y disfrutes del piso son del usufructuario, en caso de transmisiones tambien se transmiten derechos

          Responder
  6. Ana Maria

    Hola buenos días.

    Quisiera plantearle la siguiente duda: Tengo un piso, del cual tengo la nuda propiedad, y en el que viven mis padres, que son los usufructuarios. ¿ Tengo que declarar yo el piso en la declaración correspondiente al 2020 ?. Yo actualmente vivo de alquiler en otra localidad.

    Si tengo que declararlo ¿ Cómo debo hacerlo?

    Gracias de antemano

    Responder
    • admin

      Los usos y disfrutes del bien objeto del usufructo pertenecen al usufructuario

      Responder
  7. JUAN JOSE

    Mi madre poseia el usufructo de una 2ª vivienda (no es su vivienda habitual) y cada uno de los 6 hijos teniamos la nuda propiedad del 8,33% cada uno. La vivienda se ha vendido y a mi madre le ha correspondido el 50% de la venta y a cada hijo el 8,33% de la venta. Como debe declarar cada uno su parte en la declaracion de la renta? o no hay que declarar? Saludos y espero respuesta.

    Responder
    • admin

      Te recomiendo ponerte en manos de un asesor fiscal que te ayude a hacer la declaración puedes ponerte en contacto con nosotros y contratar nuestros servicios

      Responder
  8. Jose Martinez

    Buenos días,

    Tengo dudas sobre el ejemplo y no lo llego a entender. Me lo podrian aclarar por favor .

    Mis dudas son: ¿Maria y Pedro son hermanos? o ¿Maria es la madre y Pedro el hijo? ¿la nuda propiedad del 50% del piso le corresponde a Pedro y Maria (madre) tiene el usufructo de ese 50% del piso?, ¿a quien corresponde la propiedad del otro 50% del piso?

    Gracias

    Responder
  9. pablo

    Hola, mi padre falleció hace unos años, yo era menor de edad.

    Os comento, ahora soy autónomo y al hacer la declaración de la renta, he visto que soy usufructuario de un 14% de la casa de mi padre, en la cual vive mi madre y de la cual mi madre me ha echado.

    Cómo me afecta ese 14% y qué puedo hacer, gracias

    Responder
    • admin

      Pues en principio al ser usufructuario te pertenece el uso y disfrute de ese 14%

      Responder
  10. Jose M. Gomez

    Mis tres hermanos y yo heredamos una finca al fallecimiento de mi padre(valor ISD 25000€). El 50%+ un 17% (en concepto de usufructo) corresponde a mi madre y el resto, entiendo el 33% restante, se reparte entre los hermanos a partes iguales.
    La finca se vende en 30000€ 3 años despues. En el mismo acto notarial se realiza la escritura de herencia, donde se dice que nos corresponde a cada hermano 3458,33€ (1/3 del 33% de 25000€) aunque según dicha escritura nos corresponde 1/6 parte indivisa de la propiedad, es decir 4166,66€.
    Mi duda es ¿cual de estas dos cantidades 3458,33 o 4166,66€, he de tomar como valor de adquisición de la herencia a la hora de calcular la ganancia patrimonial?
    No seria lógico y justo que si se me descuenta en la herencia, el valor del usufructo en favor de mi madre, también se descuente en el valor de transmisión?

    Responder
    • admin

      Paras ver casos concretos mejor contratar nuestros servicios

      Responder
  11. Juan Carlos

    Soy nudo propietario de una vivienda. Mis padres tienen el usufructo. Al fallecer uno de ellos debo realizar algún trámite, cambio de escritura, impuesto de sucesiones…
    El testamento que hicieron se dan el usufructo de sus bienes y el heredero soy yo, que soy hijo único. ¿Afecta a la nuda propiedad anteriormente enunciado?

    Responder

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